פסק-דין בתיק ת"א 9258/07

תביעה זו עניינה בהתקשרות בין התובעים, קבוצה של בעלי ארבע חלקות מקרקעין גובלות ורצופות במרכז ירושלים, לבין הנתבעים, בעלי חלקת מקרקעין הצמודה להן. חמש החלקות מרכיבות יחד מתחם קרקעי אחד. ביום 10.11.04 נחתם בין הצדדים הסכם, בעקבותיו פעלו הצדדים לאישור תכנית בנין עיר (תב"ע) שמספרה 9936 (להלן: "התב"ע" או "התכנית"), להקמתו של בנין שישמש למגורים, למסחר ולשימושים מעורבים על המתחם הקרקעי. בדרך זו של הליכה משותפת חלף מיצוי זכויות הבנייה של כל חלקה כשהיא בנפרד, ביקשו הצדדים לנצל את מלוא הפוטנציאל התכנוני של המתחם ולהשיא את זכויות הבנייה שיוכלו לקבל בגין חלקותיהם. כעבור כשנתיים, במהלכן ידעו יחסי הצדדים עליות ומורדות, ביום 8.11.06, ניתן לתכנית תוקף והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים. אי הסכמה בין הצדדים באשר למימוש התכנית והוצאתה אל הפועל הביאה את התובעים להגיש את התביעה. במסגרת התביעה מבקשים התובעים בעיקר, כי בית המשפט יתן נגד הנתבעים צו עשה אשר יחייב אותם לשתף פעולה ולעשות את כל הנדרש לצורך מימוש התכנית והקמת המבנה המתוכנן.

בכתבי טענותיהם ובתצהיריהם העתירו הצדדים טענות וטענות-נגד מלוא הטנא. ואולם כל אלה, כך נראה, אינן אלא בבחינת "תפאורה" למחלוקת האמיתית והמרכזית בין הצדדים בדבר המפתח לחלוקת שטחי הבנייה המאושרים בתכנית בהתאם לשטחי החלקות שבבעלותם. ביתר פירוט, המחלוקת מתייחסת לשאלה האם יש להביא בחשבון שטח שהופקע מתוך אחת החלקות שבבעלות התובעים. המדובר בחלקה הגדולה מכולן, אשר 93.5% משטחה הופקעו על ידי עיריית ירושלים לפני עשרות שנים (ככל הנראה בשנת 1979) (להלן: השטח שהופקע). לשיטת התובעים, יש לחשב את חלקם של הנתבעים בכלל שטחי הבנייה בהתאם ליחס שבין שטח חלקתם של הנתבעים לבין שטחן של חמש החלקות, כולל השטח שהופקע. לשיטת הנתבעים, לעומת זאת, אין להביא בחשבון את השטח שהופקע בחישוב שטחן הכולל של החלקות. על פי שיטת התובעים, מהווה חלקת הנתבעים כ- 8% מכלל השטח בלבד, ואילו על פי שיטת הנתבעים מהווה חלקתם כ- 24% משטח זה. פער זה בין עמדותיהם, כפי שיבואר וידון להלן, חוסם את המשך דרכם המשותפת של הצדדים.

העובדות הצריכות לענין

1.         התובעים, בהרכבים שונים, הם הבעלים של חלקות המקרקעין 21, 22, 23 וחלק מחלקה 167 בגוש 30072. הנתבעים הם הבעלים של חלקה 24 באותו גוש. חמש החלקות גובלות וצמודות זו לזו, כך שכולן יחד מרכיבות מתחם מקרקעין אחד בשכונת שערי צדק שבמרכז ירושלים. שטחי החלקות כפי שהם מופיעים בנסחי רישום המקרקעין הם: חלקה 21 - 373.47 מ"ר; חלקה 22 - 267.16 מ"ר; חלקה  23 - 106 מ"ר; חלקה 167 - 2,641.85 מ"ר; חלקה 24 - 293.02 מ"ר. מוסכם על הצדדים, כי 93.5% משטחה של חלקה 167 הופקעו על ידי עיריית ירושלים לפני עשרות שנים וכי שולמו לבעליה פיצויים בגין ההפקעה (בעמ' 11 לפרוטוקול).

בשנת 2002 החלו הצדדים לנהל מגעים לבחינת האפשרות לשתף פעולה במיזם בנייה על מתחם המקרקעין המתקבל מצירוף החלקות שבבעלותם. כאמור, ואין על כך חולק, מטרתם של הצדדים היתה להשיא את הפוטנציאל התכנוני של המתחם, בבחינת שלם הגדול מסך חלקיו. התובע 2, יעקב שלום בלוי (להלן: בלוי), והתובע 8, גבריאל אדלר (להלן: אדלר), פעלו בשם קבוצת התובעים וייצגו אותם בכל ההליכים בקשר עם מתחם המקרקעין, ובכלל זה במגעים ובהתקשרויות עם הנתבעים, וכן במסגרת ההליך בתביעה דנן. מטעם הנתבעים פעל בנדון ועמד בקשר עם אדלר ובלוי הנתבע 1, סלמן יוסף (להלן: יוסף). במסגרת המגעים ביניהם, הוחלפה בין הצדדים "הצעה להסכם שיתוף ובניה" (נספח ב'1 לתצהיר העדות הראשית שערך יוסף), ובהמשך אף נחתם ביניהם הסכם קומבינציה (נספח ב'2 לתצהיר יוסף), אך זה בוטל לאחר מכן בהסכמה.

ביום 10.11.04 נחתם בין הצדדים "הסכם לטיפול ופעולה משותפת בתכנון תכנית בנין ערים" (להלן: ההסכם), הוא ההסכם נושא תביעה זו. המבוא להסכם מגלה, כי "הצדדים באו בדברים ובמו"מ לענין טיפול ופעולה משותפת לתכנית בנין ערים על חלקות הקבוצה וחלקת סלמן במשותף". סעיף 2 להסכם - הסעיף המרכזי המגדיר את תוכן ההתקשרות בין הצדדים - קובע כדלקמן: "הצדדים יפעלו להגיש במשותף תוכנית בנין ערים על כל החלקות של הקבוצה [התובעים] ושל סלמן תוך הצגת מבנה אחד בעל צביון אחיד אשר יבנה על קוי בנין 0 ללא מרחק בין החלקות ותוך ניצול מקסימלי ושווה של החלקות. בכל חלקה יתקבלו אחוזי בניה זהים. כל צד יקבל את חלקו היחסי עפ"י שטח מגרשו מול שטח החלקה המתוכננת ובאם יידרשו יבוצעו תשלומי איזון בין הצדדים כפי שיוסכם בינהם". בהסכם התחייבו התובעים לטפל בכל הנדרש במסגרת תהליך אישורה של התב"ע וכן לשאת בכל ההוצאות והעלויות עד לאישורה, למעט סך של 8,000$ בו ישאו הנתבעים לאחר אישורה הסופי. סעיף 6 להסכם קובע, כי "כל נושאי הרישוי והבניה ובנית החניון ידונו בנפרד בעתיד בין הצדדים לאחר אישור התבע ואין התחייבות לבנית חניה משותפת". עוד קובע ההסכם, כי "התבע החדשה תפריד את חלקת סלמן מיתר החלקות וחלקתו לא תאוחד איתן" (סעיף 8), כי "כל צד יחליט באופן עצמאי על מימוש התבע בחלקו ... דהיינו לבחור האם לבנות מסחר, מגורים או כל דבר אחר לפי חלקו היחסי בתכנית ובשימושים שייקבעו" (סעיף 16), וכי "בשלב הביצוע רשאי כל צד לעשות בחלקו עפ"י הנראה לו (למעט שינוי במעטפת הבנין)" (סעיף 17).

ביום 29.8.05, בעיצומו של תהליך אישור התב"ע, הגישו הנתבעים התנגדות לתכנית "בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה" (להלן: ההתנגדות). בהתנגדות טענו הנתבעים, כי חתימתם על התכנית הושגה בתרמית ובהטעיה, תוך הסתרת העובדה שהתכנית פוגעת בזכויותיהם הקנייניות, ומשכך הסכמתם לתכנית בטלה ומבוטלת. הנתבעים טענו, כי התכנית שהופקדה בפועל אינה זו שהוצגה להם לחתימתם. טענתם היתה, כי טיוטת התב"ע שהוצגה בפניהם שמרה על היחסים  המקוריים בין שטחי החלקות כפי רישומם בנסחי המקרקעין, ואילו בתכנית שהופקדה בפועל הוקטן שטח חלקתם לטובת הפקעה לצורכי ציבור בשיעור גדול מזה שבו הוקטנו, אם בכלל, שטחי שאר החלקות. בנוסף טענו הנתבעים לחלוקה בלתי שוויונית של החניות בתכנית ושל דרכי הגישה אליהן באופן יחסי לשטחי החלקות.

ביום 16.11.05, לאחר דין ודברים, חתמו הצדדים על תוספת להסכם (להלן: התוספת) והנתבעים הודיעו על הסרת התנגדותם לתכנית. בתוספת, המונה שני סעיפים, ואשר נועדה "לשנות ו/או לתקן ו/או להבהיר האמור בהסכם", העלו הצדדים על הכתב את הסכמותיהם בשני העניינים המרכזיים עליהם הלינו הנתבעים בהתנגדותם כמפורט לעיל. וכך קובע הסעיף הראשון לתוספת: "מובהר כי האמור בסעיף 2 להסכם העיקרי [ההסכם] לעניין חלוקת אחוזי הבניה שינוצלו בעתיד ע"י הצדדים מתייחס לשטחי החלקות של כל אחד מהצדדים כפי רישומו בפנקסי רישום המקרקעין תוך התעלמות מהפקעות". המחלוקת בנושא החניות הוסדרה בסעיף 2 לתוספת.

ביום 8.11.06 ניתן לתכנית תוקף והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים. שטחה של התכנית הוא כ- 1,214 מ"ר בחלקות 21, 22, 23 ו- 24 בשלמות ובחלק מחלקה 167, והוא תחום בקו כחול בתשריט המהווה אחד ממסמכי התכנית. אין חולק, כי השטח שהופקע אינו מהווה חלק משטחה של התוכנית. התכנית אישרה שטח של 7,450 מ"ר לבנייה עבור מגורים, מסחר ושימושים מעורבים אשר יקבעו לעת מתן היתר הבנייה, וזאת בשמונה קומות לכל היותר מעל למפלס הכיכר ומעל קומת מרתף תת-קרקעי. סעיף 16 להוראות התכנית קובע, כי הבנייה תבוצע בהינף אחד, וכי לא תותר בנייה בשלבים. אחת ממטרות התכנית, על פי האמור בה, היא איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים, והתכנית קובעת שטח מתוחם בתשריט כמתחם לאיחוד וחלוקה. כמו כן, קובעת התכנית תנאים למתן היתר בנייה. בשולי התכנית נקבע, כי תוקפה יהא למשך שבע שנים מיום אישורה, ואם לא יאושר היתר בנייה עד למועד האמור, יתבטלו כל הוראותיה.

מספר שנים קודם להגשת תב"ע 9936, הגישו הנתבעים לבדם תב"ע משלהם שמספרה 6470 א' (להלן: התכנית הפרטית). התכנית הפרטית הוגשה על שטח של כ- 860 מ"ר בחלקה 24 ובחלק מחלקה 167, לאישור 717 מ"ר לבנייה, בשלוש קומות מעל קומת מרתף. מסיבות שלא פורטו, לא הגיעה התכנית הפרטית לכדי אישור.

טענות הצדדים

2.         כאמור בהקדמה, טענת התובעים היא, באופן כללי, כי משאושרה התב"ע, על הנתבעים לשתף עימם פעולה בהוצאתה אל הפועל ובקידום הבנייה בהתאם לה. התובעים טוענים, כי הנתבעים אינם נכונים לשתף פעולה כנדרש ובכך מפרים את התחייבויותיהם על פי ההסכם. משכך, מבקשים התובעים אכיפתו של ההסכם על הנתבעים.

בכתב התביעה טענו התובעים לקיומה של שותפות בין הצדדים על פי מספר חלופות: שותפות בזכויות חוזיות במתחם מקרקעין או בזכויות מכוח התב"ע; שותפות בזכויות השקולה לשותפות במיטלטלין על פי סעיפים 9 ו- 13(א) לחוק המטלטלין, התשל"א - 1971; או שותפות בלתי רשומה על פי פקודת השותפויות [נוסח חדש]. התובעים טענו, כי הנתבעים מסכלים את המשך פעילות השותפות וביקשו כי בית המשפט יורה על פירוקה. בסיכומיהם, זנחו התובעים את טענת השותפות ואת הסעד בדבר פירוקה, כך שאין להידרש לענין זה. עם זאת, למען שלמות התמונה יצוין, כי הנתבעים שללו קיומה של שותפות כלשהי בין הצדדים וטענו, כי יש להבחין בין הסכמה לפעול במשותף לשם השגת מטרה מסוימת ובין שותפות או יחסי שיתוף שלא היו בין הצדדים.

במסגרת ראיותיהם, הגישו התובעים שני תצהירי עדות ראשית, שערכו אדלר ובלוי, ובהם חזרו המצהירים על שנאמר בכתב התביעה.

            בסיכומיהם טענו התובעים, כי לשון ההסכמים בין הצדדים (קרי, ההסכם והתוספת) ברורה, ודי בה כדי להוכיח את התביעה ולזכותם בסעד המבוקש. לגישתם, בהסכם התחייבו הצדדים, בין היתר, לשתף פעולה במימוש התב"ע ובביצוע הבנייה בהתאם לה. ב"כ התובעים טען, כי ככלל, מקום בו רצו הצדדים לשלול פעולה משותפת או ביצוע במשותף וחפצו לקבוע הפרדה, הם עשו כן במפורש (וראו גם עדותו של אדלר, בעמ' 18-19). כך, לטענתו, סעיף 6 להסכם קובע כי תנאים לבנייה משותפת יסוכמו בין הצדדים, והסיפא מציינת כי אין התחייבות לבניית חניה משותפת. משמע, טוען ב"כ התובעים, שיש התחייבות לבנייה משותפת ביחס לכל שאר המבנה; סעיף 16 להסכם קובע, כי כל צד יחליט באופן עצמאי על השימושים - מגורים, מסחר וכיו"ב - שייבנו בחלקו היחסי. מכאן למד ב"כ התובעים, כי הצדדים לא התכוונו לבצע את הבנייה בנפרד, אלא אך לקבוע בנפרד את השימושים שייבנו; סעיף 17 להסכם קובע, כי בשלב הביצוע רשאי יהיה כל צד לעשות בחלקו כראות עיניו, למעט שינוי במעטפת הבנין. ב"כ התובעים טוען, כי ההתייחסות בסעיף זה לשלב הביצוע מעידה אף היא על הסכמה לבנייה במשותף. ב"כ התובעים מוצא תימוכין לטענתו בדבר הסכמה לבנייה משותפת גם בסעיף 4 לנימוקי ההתנגדות שהגישו הנתבעים לתב"ע בו נכתב, כי "... הוסכם בין הצדדים שהתכנית תביא לידי ביטוי את רצון הצדדים להקים מבנה אחד על כל החלקות ...". עוד נטען, כי בתצהירו לא הכחיש יוסף קיומה של הסכמה לבנייה במשותף, אלא אך טען שלא התבקש על ידי התובעים לשתף פעולה. נימוק נוסף ואחרון שהעלה ב"כ התובעים לביסוס ההסכמה הנטענת לבנייה משותפת הוא, כי אין דרך, לדבריו, לממש את התב"ע אלא באמצעות שיתוף פעולה בבנייה. לטענתו, דרישת הרשויות כי הבנייה תתבצע בהינף אחד לא הפתיעה איש. החלטה דומה ניתנה כבר לענין התכנית הפרטית, בשעתה.

3.         הנתבעים העלו מספר טענות עיקריות נגד התביעה, אשר פורטו בכתב ההגנה ונתמכו בתצהירי עדות ראשית שערכו יוסף ועו"ד נתנאל מאמו שייצג את הנתבעים בשלב החתימה על ההסכם. במהלך ניהול ההליך החליפו הנתבעים את ייצוגם המשפטי שלוש פעמים, כך שכתב ההגנה, תצהירי העדות הראשית, ניהול ההוכחות והגשת הסיכומים נעשו על ידי שלושה עורכי דין שונים. חילופים אלה הניבו אי-אחידות בקו ההגנה ושינויים בטענות הנתבעים, אשר לגבי חלקן טענו התובעים שינוי חזית. כמו כן, אני רואה לציין, כי טענות הנתבעים הועלו פעמים רבות בערבוביה, תוך שהנתבעים הותירו לבית המשפט את מלאכת מיונן וסיווגן.

            ראשית, טענו הנתבעים, כי בהסכם לא התחייבו הצדדים לבנייה משותפת, אלא אך להגשתה ולקידום אישורה של התב"ע במשותף. יתרה מכך, הם טוענים, ההסכם (בסעיפים 6 ו- 16 למשל) קובע במפורש שמימושה של התב"ע ידון בין הצדדים בנפרד. לטענתם, אין בכוחה של התב"ע להצמיח התחייבויות בין הצדדים והיא אינה מקימה כל חובה חוקית לבצעה או להוציאה אל הפועל. העובדה כי סעיף 16 להוראות התכנית קובע שהבנייה תבוצע "בהינף אחד" אינה מחייבת את הנתבעים "לבצע כל פעולה ולחתום על כל מסמך הנחוץ לשם קידום הקמת הפרוייקט", כמבוקש בכתב התביעה. לשם ביצועם של אלה נדרשת הסכמה של הצדדים. מעבר לכך ולמעלה מן הצורך, טענו הנתבעים, בינוי בהינף אחד קשור אך ורק לשלבי הביצוע של הפרויקט ולפיכך ניתן לשינוי בדרך של "הקלה", אפשרות חוקית ופרקטית הידועה לתובעים היטב. עוד לטענתם, גם ה"הצעה להסכם שיתוף ובניה" שהוחלפה בין הצדדים והסכם הקומבינציה שנחתם ביניהם מספר שנים לפני חתימת ההסכם ובוטל בהסכמה (נספחים ב'1 ו- ב'2 לתצהיר יוסף) מלמדים, כי ההסכם נושא התביעה אינו הסכם לשיתוף פעולה ברישוי ובבנייה. באותם מסמכים התחייבו הצדדים במפורש, בין היתר, גם לבנייה משותפת. מכאן ניתן ללמוד, לטענת הנתבעים, שלו אכן הסכימו הצדדים על בנייה משותפת אף הפעם, היה הדבר נאמר במפורש בהסכם. גם מעדויות התובעים בחקירתם הנגדית עולה, כי לא היתה בין הצדדים הסכמה לבנייה משותפת. כאשר נשאל אדלר אילו פעולות חייבים לדעתו הנתבעים לבצע לצורך קידום הפרויקט, השיב, בין היתר, "להגיע להסכמה או לדרך ופתרון איך אפשר לבנות את הפרויקט כמו שהתב"ע הוגשה ואושרה" (בעמ' 15), ובהמשך: "... מאחר שהצדדים לא מגיעים לידי הסכמה אנו מבקשים לקבוע מה יש לעשות בפרוייקט על-מנת שלא יישאר כפי שהוא" (בעמ' 17). מאחר שההסכם אינו לשיתוף פעולה במימוש התב"ע אלא בהגשתה בלבד, כפי שהסבירו וביארו, הרי שכתב התביעה, לטענת הנתבעים, אינו מגלה כל עילה.

            טענה שנייה שהעלו הנתבעים מתייחסת לתקפו של ההסכם, בין מחמת פגמים בכריתתו ובין מחמת הפרתו. על פי הטענה, הפרו התובעים את ההסכם ונהגו בחוסר תום לב ובמרמה לפני החתימה עליו ולאחריה. לטענת הנתבעים, עת נודע להם הדבר, הם ביטלו את ההסכם. הנתבעים טענו לשתי הפרות של ההסכם על ידי התובעים: האחת - כי בניגוד למוסכם, קובעת התב"ע איחודה של חלקתם עם חלקות התובעים; והשניה - כי התובעים ערכו שינויים בטיוטת התכנית שהוצגה לנתבעים ונחתמה על ידם מבלי ליידע אותם אודות שינויים אלה ומבלי לקבל את אישורם להם. כל אלה, לטענתם, בניגוד לסעיפים 5, 7 ו- 18 להסכם, הקובעים חובה להציג בפני יוסף כל שינוי ולקבל את אישורו לפני הגשתו לרשויות, וכן חובה הדדית לגילוי נאות וסביר של כל מסמך או מידע הנוגעים לתכנית. בכלל זה, טוענים הנתבעים גם, כי התכנית הוגשה על ידי התובעים עוד לפני חתימת ההסכם, וזאת מבלי לגלותה להם ולהציגה בפני האדריכלית מטעמם ומבלי שנתנו לתובעים יפוי כוח לעשות כן. לטענת הנתבעים, ניתן היה לחתום על בסיס התכנית שהוגשה עובר לחתימת ההסכם הסכם מפורט יותר, הכולל הוראות בדבר חלוקת אחוזי הבנייה, אולם תכנית זו הוסתרה מהם וכללה הוראות לרעתם.

            בנוסף טענו הנתבעים, כי גרסתם של התובעים אינה מהימנה לנוכח סתירות הקיימות בה. כך למשל, בכתב התביעה ובתצהיריהם טענו התובעים, כי "לשם יישום התב"ע והקמת המבנה במתחם התקשרו ... עם מתכננים והתחייבו כלפיהם לתשלום שכרם בהיקף של למעלה מחצי מיליון ש"ח - ועוד היד נטויה". לעומת זאת, כאשר נשאל אדלר בחקירתו הנגדית אם התקשר עם אנשי מקצוע לצורך רישוי ובניית הפרויקט, השיב: "איך אחתום על הסכמים אם הצד השני לא מסכים" (בעמ' 15-16).